Los bienes inmuebles se caracterizan por que se trata de bienes perfectamente identificables y de casi imposible ocultación (con lo que su control por parte de la Administración tributaria es más fácil y no tanto para otros... si esconden su propiedad en personas jurídicas donde los nuevos propietarios de las participaciones no tienen obligación de informar al Registro Mercantil), son económicamente relevantes, en razón del aprovechamiento que es posible extraer para una gran masa de pequeños propietarios en su mayor parte, lo que complica la gestión de la Administración tributaria y otorga una dimensión económica y social importante a cualquier modificación normativa que tenga relación directa con la fiscalidad inmobiliaria. En todos los sistemas modernos de financiación pública se debe contribuir en función de la capacidad económica: "el que más tiene, más paga". La medida de la capacidad económica del titular de derechos sobre bienes inmuebles la marca, en un sistema de economía libre, el mercado ... (aunque a veces pueda estar manipulado por manos muy fuertes como son nuestros bancos en España que son en estos momentos la más importante inmobiliaria para su desgracia y la nuestra). Veremos que con tal de recaudar lo máximo posible la telaraña es muy completa. Dentro del ámbito de los impuestos directos tenemos:
1.- En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se tiene en cuenta la valoración de los inmuebles en su calidad de generadores de rendimientos de capital inmobiliario y con su enajenación, de variaciones patrimoniales.
2.- Otro tanto ocurre con el Impuesto sobre sociedades (de las personas jurídicas), en el que el valor de los inmuebles se utiliza para determinar las amortizaciones, que constituyen gasto deducible de la base, o las plusvalías o minusvalías en caso de enajenación.
3.- En el Impuesto sobre el Patrimonio que pronto se recuperará (para más adelante cambiarle el nombre y poder recaudar más... a los mismos de siempre que nunca serán los ricos de verdad como demagógicamente dice el Robin Hood político y populista dedocráticamente elegido) existen, reglas especiales para la valoración de los inmuebles integrados en la masa patrimonial.
4.- El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (I.S.D.) grava, dentro del campo inmobiliario, la adquisición a título lucrativo de bienes inmuebles por personas físicas, ya sea "inter vivos" o "mortis causa".
5.- Dentro de la imposición directa local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) grava el dominio y ciertos derechos sobre los inmuebles rústicos y urbanos del respectivo término municipal,
6.- y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor de dichos bienes que se pone de manifiesto como consecuencia de la enajenación o limitación del dominio de su titular.
Y para la imposición indirecta:
1.- el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, I.T.P.A.J.D.) grava la transmisión del dominio y demás derechos reales, así como la constitución de estos últimos, cuando el transmitente o titular del inmueble no sea un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad y a título oneroso ( se aplicaría IVA o IGIC salvo renuncia a la exención si además cumplimos otras condiciones ).
Estos impuestos por la forma de determinar la base imponible tenemos:
I.- Uno, formado por los impuestos que se fundamentan en un valor asignado de modo expreso y permanente (aunque sujeto a las pertinentes modificaciones) por la Administración , conocido como valor catastral (I.B.I. e Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana);
II.- Otro grupo, los que se remiten para la valoración de los inmuebles a su valor real, de carácter indeterminado y susceptible de comprobación administrativa (I.T.P.A.J.D. y el I.S.D.).
III.- En un tercer grupo podemos clasificar los impuestos que hacen referencia a ambos valores: I.R.P.F. y sobre todo I.P (recién recuperado como impuesto de ricos pero que pagan los de siempre y que por supuesto no son ricos).
Fuera quedan impuestos como el IVA o I.G.I.C., en el que la base imponible de las entregas de inmuebles o de la transmisión de derechos reales sobre los mismos está constituida por la contraprestación que debe consignarse en factura, sin que esté legalmente prevista la comprobación de valores salvo para supuestos de vinculación entre las partes.
Las dos formas básicas de valoración inmobiliaria que contiene nuestra normativa, referidas al valor catastral y al valor real,
- Valor catastral: es una medida de valor del inmueble urbano o rústico calculado por la Administración tomando como base criterios muy detallados normativamente. A cada finca se le asigna un valor en el que se tienen en cuenta, en el supuesto de inmuebles urbanos, factores como las circunstancias urbanísticas del suelo (cuantas reclasificaciones habrán llenado bolsillos a manos llenas no hace tanto tiempo de ello), el carácter histórico-artístico, las condiciones urbanístico-edificatorias, su uso o destino, o su calidad y antigüedad, y en el caso de inmuebles rústicos, las rentas reales o potenciales de los mismos o sus características físicas y geográficas. El valor calculado aplicando estas reglas y criterios de valor, "tomando como referencia el valor de mercado", da como resultado el valor catastral. El valor catastral tiene incidencia directa en la imposición local de base inmobiliaria, pero también es un valor que circula hacia otras figuras impositivas, que está interconectado con ellas. En relación con el I.P., el valor catastral era el único aplicable a los inmuebles. A partir de 1992 el valor catastral es desplazado en este Impuesto por el mayor de los tres: el valor comprobado por la Administración en relación con otros tributos o el precio o valor de adquisición y el catastral. El otro gran impuesto en el que se vierte el valor catastral es el I.R.P.F. A partir de 1994, el valor catastral es el único aplicable para determinar los rendimientos imputables a los inmuebles urbanos a disposición de sus titulares.
- Valor real: El I.S.D. grava las adquisiciones lucrativas de bienes y derechos por personas físicas, constituyendo la base imponible el valor real de tales bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles. En todo caso, la Administración podrá comprobar el valor de los bienes y derechos adquiridos por los medios de comprobación establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.
En consecuencia, la normativa sobre comprobación de valores es hoy por hoy sustancialmente idéntica en I.T.P.A.J.D. y en I.S.D. y permite en todo caso a la Administración tributaria fijar (bien que de forma provisional, sujeta a impugnación) el valor real de los bienes inmuebles que intervienen en los respectivos hechos imponibles.
PROBLEMA GRAVE: Concepto de valor real: no existe un concepto legal de "valor real". Valor real equivale a precio cierto y verdadero... ¿Y cuál es el valor de mercado de un bien? Es aquí donde surge el problema. En un mercado inmobiliario desplomado, las administraciones deberían reaccionar rápidamente y adaptar sus valoraciones a la real situación del sector. Si las administraciones no son sensibles al descalabro de precios que está teniendo lugar, se corre el riesgo de que se tome por valor de mercado un importe superior al real, gravando al contribuyente por encima de la capacidad contributiva que debe ser gravada (ADEMAS DE LA PERDIDA ECONOMICA
La administración competente para la comprobación de valores: tanto el I.T.P.A.J.D. como el I.S.D. que son impuestos cedidos por el Estado a las Comunidades Autónomas, y nutren las arcas de estas entidades territoriales. La Administración utiliza unas tablas de valoración de inmuebles urbanos donde es posible determinar el valor de cada finca registral: identificada la situación del inmueble, se obtiene por tablas un valor imputado al metro cuadrado de suelo y un valor del metro construido, o sólo el primero si se trata de solares. Multiplicando el valor obtenido por la superficie del inmueble, y aplicando en su caso los coeficientes de antigüedad, estado de conservación y factor de localización, se obtiene el valor real del inmueble a efectos fiscales (simplificado el proceso para facilitar su comprensión).
Medios utilizados para la valoración: Tanto la normativa del I.T.P.A.J.D. como la del I.S .D. se remiten a los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.la Administración tributaria, tal y como ha reconocido la Jurisprudencia , pero debe existir en todo momento coherencia entre el medio utilizado y el bien objeto de la comprobación. La tasación pericial contradictoria es el medio "estrella" en nuestra legislación para poder defendernos de las valoraciones oficiales. Sucintamente, la tasación pericial contradictoria, cuya petición por el interesado suspende la ejecución de la liquidación notificada, consiste en la designación de un perito por parte de éste para que realice una valoración distinta de la realizada por la Administración y que ha servido de base a la liquidación. Si las diferencias entre ambas valoraciones no supera ciertos límites legales, se acepta la del perito del interesado. Cuando supera tales límites, hay que acudir a un perito tercero, cuya valoración será la que definitivamente sirva como base para la liquidación, con un límite: no puede superar la inicialmente notificada al sujeto pasivo, en aplicación del principio de interdicción de la "reformatio in pejus".
Mayor problema se plantea por el hecho de que cada Comunidad Autónoma aplique, ante la ausencia de criterios legales, sus propios criterios de valoración en I.T.P.A.J.D. y en el I.S.D. El valor catastral asignado al inmueble sólo sirve para estimar la base imponible del correspondiente impuesto territorial. Ninguna administración, empresa o particular lo empleará en sus trabajos, con lo que no demandará esa información y tampoco se preocupará de favorecer su actualización. En consecuencia: ¿para qué molestarse en actualizarlo?; lo que implica que en pocos años su calidad será aún peor pues los valores evolucionan de forma distinta en función del uso del inmueble y de su localización. Por regla general todas las normativas catastrales vigentes establecen el valor de un inmueble urbano como suma del valor del suelo más el de la construcción existente (método de reposición); y el de los inmuebles rústicos mediante una capitalización de rendimientos (método analítico) o comparándolos con otros de similares características (método sintético). Tradicionalmente, el valor catastral de los inmuebles ha sido muy inferior a su valor de mercado. Igualmente, el valor que hacienda da a los inmuebles era inferior al precio de mercado. Entonces, ¿cómo se valora un inmueble?. Cada hacienda autonómica tiene sus métodos de cálculo, pero un sistema habitual era estudiar los precios medios de mercado y establecer un precio inferior en un 25 - 30%. Otras comunidades establecen una referencia frente al valor catastral. Si al declarar un inmueble se utiliza la valoración previa, el valor que la propia hacienda autonómica otorga al piso, éste no será revisable. Si declara otro valor, puede que el fisco no lo acepte, considere que su inmueble vale más y, en consecuencia, exigirle un mayor pago de impuestos, junto con los intereses pertinentes. En la actualidad la tendencia del mercado es a la baja, y si bien algunas haciendas autonómicas se esfuerzan por adecuar sus valores a dicha tendencia, lo cierto es que se dan cada vez más casos en que se encuentran inmuebles con valores de mercado más bajos que los que fiscalmente se les han otorgado (y más que se darán ante haciendas tan necesitadas de ingresos por la crisis...) . Es fácil que esto suceda si, por ejemplo, el vendedor ha consentido en una rebaja importante para acelerar la venta, o si se ha adquirido el inmueble en una subasta. En estos casos, aunque el comprador declare el valor de adquisición (lo que en realidad ha costado el inmueble), Hacienda puede iniciar un proceso de comprobación de valores y llegar a exigir que se tribute por el valor que da al inmueble. Si hemos comprado en subasta pública, Hacienda puede dar por bueno y probado el valor de adquisición, pero si hemos comprado con rebaja o en subasta privada, en la mayoría de los casos no aceptará el valor declarado del inmueble e impondrá el suyo. En ese caso, no hay más solución que presentar alegaciones y reclamar según el procedimiento. Pero sin entrar al caso por caso, manifestar que la legislación y los tribunales es sumamente garantista con el contribuyente. Es decir, justo lo contrario que Hacienda. Ejemplo, en el ITP, frente al uso de medias generalizadas que utiliza Hacienda, aquellos consideran como necesario el examen concreto e individualizado del inmueble (Hacienda utiliza tablas desfasadas de la realidad cambiante del mercado y encima ni se molestan en examinar físicamente el inmueble…pues ahí tenemos un punto débil de Goliat).
Valoración de inmuebles: consejos:
* En compras, donaciones o herencias de inmuebles, pidamos a la Hacienda autonómica la valoración fiscal de esos inmuebles o por lo menos consulte con carácter previo este valor en la web de la Consejería de Hacienda Autonómica.
* Si vamos a pedir un préstamo para pagar el inmueble, tenga cuidado con la tasación hipotecaria: si ésta supera el valor declarado en escritura, Hacienda puede apoyarse en ella para realizar una comprobación.
* Dejemos constancia en la escritura de las circunstancias que hacen que el inmueble no tenga un precio alto: mal estado de conservación, otro uso anterior, antigüedad....es habitual que uno de los principales puntos de discrepancia lo constituya el estado del inmueble. A Hacienda se le olvida que un inmueble puede estar en ruinas y por tanto no ser representativo de la media de la zona.
* Si Hacienda observa que hemos liquidado un impuesto por un valor inferior al que ella otorga, puede abrirle un procedimiento de comprobación limitada, que puede desembocar en una liquidación paralela y hasta en una sanción. Si no estamos de acuerdo, reclamemos, primero a través de alegaciones y después, de recursos. Aportemos elementos que prueben que el valor real de mercado es inferior al afirmado por Hacienda. El precio de la vivienda debe caer aún más de lo que lo ha hecho (entre un 20 y un 30% más, de media) debido a que los precios son desproporcionados con la disponibilidad de renta de los hogares españoles y, además, esta disponibilidad está en retroceso a causa de la crisis económica y el paro. De momento sólo conviene comprar si obtiene un descuento interesantísimo (el mercado está sobrevalorado por culpa de nuestros bancos que si les compras a ellos te financian al 100% aunque seas insolvente en el sentido temporal del medio plazo).
