Para que los comuneros que
desarrollen, a su vez, una actividad empresarial o profesional puedan deducir
las cuotas soportadas por la comunidad, será preciso que estén en posesión de
una factura emitida por la propia comunidad en la que esta les facture los
gastos correspondientes a cada uno de ellos, repercutiéndoles en dicha factura
el correspondiente IVA. Una comunidad de propietarios lo es de un inmueble
dedicado a oficinas, locales y garajes, sin que en el edificio existan viviendas.
La comunidad tiene la condición de empresario o profesional por arrendar la
fachada para carteles comerciales. Además, existe en el edificio una
instalación común de unidades de aire acondicionado con contadores
individualizados, cuyos consumos, facturados a dicha comunidad, se repercuten
por esta a cada copropietario según su coste de suministro. No se produce gasto
alguno para la comunidad por este concepto, que soporta únicamente el gasto
eléctrico que corresponde a sus propias zonas comunes derivado de contratos de
suministros totalmente separados. Se consulta sobre el si el proceder de la comunidad es correcto en
cuanto a la emisión de facturas de consumos individualizados y
repercusión del IVA. El criterio de la DGT es el siguiente: Conforme a
la LIVA, sólo cuando se desarrollen actividades empresariales o profesionales
estarán sujetas al Impuesto las operaciones realizadas por una comunidad de
bienes y deberá repercutir el Impuesto a aquél a cuyo favor se realicen estas
operaciones sujetas, así como podrá deducir las cuotas que soporte por la
adquisición de bienes y servicios necesaria para la realización de estas
operaciones sujetas ( LIVA art.4.uno, 5.uno.c y 11). Las comunidades de
propietarios (comunidades de vecinos), con carácter general, no reúnen los
requisitos establecidos por la normativa del IVA para atribuirles la condición
de empresarios o profesionales. Es criterio reiterado de la DGT que la
actividad que realizan, que se concreta en la adquisición de los bienes y
servicios necesarios para el mantenimiento, utilización, funcionamiento, etc.,
de los bienes, elementos, pertenencias y servicios comunes, y en la
distribución de los gastos efectuados por tal concepto entre los miembros de la
misma, no constituye una actividad de carácter empresarial o profesional a
efectos del IVA. Dichas comunidades tienen, por tanto, la condición de
consumidores finales a efectos del IVA, no pudiendo repercutir dicho Impuesto
sobre los comuneros con ocasión del cobro de las derramas que efectúan a los mismos,
ni deducir las cuotas del Impuesto soportadas en la adquisición de bienes o
servicios. Este criterio general no obsta para que dichas comunidades
de propietarios puedan efectivamente desarrollar en algunos casos actividades
empresariales a título oneroso adquiriendo, por ello, la condición de sujetos
pasivos del Impuesto.
El arrendamiento
de un elemento común a favor de una empresa mediante contraprestación tiene
la consideración de una prestación de servicios sujeta por constituir una
cesión de uso o disfrute de un bien y convierte a la comunidad de propietarios
que la realiza en sujeto pasivo del Impuesto. Por tanto, se
encuentra sujeto y no exento del Impuesto el arrendamiento de espacio de
fachada efectuado por la comunidad de propietarios consultante. El sujeto pasivo
de esta operación será la comunidad de propietarios que debe repercutir sobre
el destinatario (la empresa anunciante) la cuota correspondiente y realizar la
liquidación e ingreso del tributo en las correspondientes declaraciones- liquidaciones.
La comunidad de propietarios podrá asimismo deducir, en su caso, el Impuesto
que haya soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a la
actividad de arrendamiento señalada. En cuanto a la deducibilidad de las
cuotas soportadas por gastos comunes que no se correspondan con la
actividad económica llevada a cabo por la comunidad de propietarios, los empresarios o profesionales que pertenezcan a una comunidad de
propietarios no podrán, en principio, deducir las cuotas del IVA que hubiesen
sido soportadas por la comunidad, ya que dichas cuotas han sido repercutidas
directamente a la comunidad de propietarios, no a los comuneros. Es decir, los comuneros no
soportan ninguna cuota por repercusión directa. No obstante lo
anterior, la sentencia del TJUE 21-4-05, asunto C-25/03 , en el caso de una
sociedad matrimonial que como tal no realizaba actividades empresariales o
profesionales y que adquiere un bien de inversión (inmueble) para afectarlo a
la actividad ejercida por uno de los cónyuges, a efectos de la deducción por
este último cónyuge de las correspondientes cuotas soportadas, ha señalado que
para poder ejercer el derecho de deducción la Sexta Directiva no exige que el
sujeto pasivo disponga de una factura emitida a su nombre, en la que consten
las fracciones del precio y del IVA correspondientes a su cuota de copropiedad.
A tal fin, basta que la factura se dirija indistintamente a los cónyuges que
forman la sociedad conyugal, sin que conste tal desglose. En el caso planteado,
la comunidad de propietarios de un edificio de oficinas, cuya función es el
mantenimiento y conservación de éste y la distribución de los gastos comunes
entre sus copropietarios, tiene la condición de empresario o profesional,
estando sujeta al IVA y no exenta la refacturación de los gastos que,
por los conceptos señalados, realiza a sus comuneros y miembros. Por tanto, para que los comuneros que desarrollen, a su vez, una
actividad empresarial o profesional puedan deducir las cuotas soportadas por la
comunidad, será preciso que estén en posesión
de una factura emitida por la por la propia comunidad en la que esta les
facture los gastos correspondientes a cada uno de ellos, repercutiéndoles en
dicha factura el correspondiente IVA. El Impuesto, correctamente
repercutido y consignado en dicha factura, podrá deducirse por los referidos
comuneros y miembros, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos
al respecto en la LIVA art.92 s. DGT 8-9-15.
