La DGT modifica el criterio mantenido
en la Consulta DGT CV 14-12-06 V2514-06, tras el informe emitido por la
Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con el régimen
jurídico de la vinculación de fincas.La propietaria de dos fincas pretende
otorgar una escritura de vinculación «ob rem» entre las mismas con el
objetivo de que una vez unidas, en el momento de querer proceder a su
transmisión, se tenga que hacer obligatoriamente de manera simultánea y a la
misma persona. Con carácter previo a la presente Consulta, la DGT ya se había
pronunciado sobre este tema en su Consulta DGT 14-12-06 , en la cual el
consultante, junto con otros dos propietarios, habían adquirido a la comunidad
de propietarios una zona calificada hasta esa fecha como elemento común del
inmueble, con el fin de destinarla exclusivamente al uso de trasteros,
procediendo la comunidad a desafectar dicha superficie. Como para poder ser
inscrita el Registro era preciso asignarle una cuota, se decidió vincular los
tres trasteros a los pisos de sus adquirentes, incrementándose así la cuota
correspondiente a cada uno de estos, lo cual no suponía la pérdida de la
independencia registral de pisos y trasteros sino sólo impedía la transmisión
de manera independiente los pisos y los trasteros. Como dicha vinculación de la
transmisión no tenía origen en ninguno de los supuestos previstos en la LH
art.26 , no resultaba inscribible en el Registro de la Propiedad, motivo por el
cual no quedaba sujeta a tributación por la modalidad AJD del ITP y AJD.Sin
embargo, con motivo de la consulta realizada por la DGT a la Dirección
General de los Registros y del Notariado (en adelante, DGRN) en relación
con el régimen jurídico de la vinculación de fincas, dicha Dirección con fecha
13-2-15 ha emitido un informe que trata sobre los siguientes aspectos: a) Sobre
la posibilidad de llevar a cabo la vinculación de fincas fuera de los
supuestos previstos en la LH art.8 . En primer lugar, indica que el citado
precepto regula los supuestos de fincas funcionales, entre las que se
encuentran las explotaciones agrarias o industriales, así como los edificios en
régimen de propiedad horizontal. Asimismo y, con base en lo previsto en el CC
art.348 , la DGRN recuerda que aunque dentro del derecho de propiedad se
encuentra la libertad de disposición, no hay que olvidar que existen ciertas
limitaciones, entre las que se encuentra la titularidad «ob rem»
-entendiéndose como tal aquella por la que varias fincas, entre las que existe
un vínculo que las mantiene unidas, que impide que pueda separarse la
titularidad de las mismas, han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una
causa económica y a la vez jurídica que justifica dicha conexión, como una
cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio-.
Por tanto, con el fin de evitar que se produzca la restricción de la libertad
de disposición y, dado que en estos casos se condiciona la transmisión de ambas
fincas conjuntamente y a favor de una misma persona, se admite la vinculación
ob rem de varias fincas, pero siempre que exista una causa económica y
jurídica, así como cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad que
lo justifique. b) Sobre la independencia registral. La DGRN considera
que la vinculación de tales fincas no implica la pérdida de la independencia
registral de las fincas vinculadas, ya que cada una de ellas son fincas
independientes, manteniendo su folio registral -ya que no hay que olvidar la
necesidad de la previa inscripción registral de cada una de las fincas-. c)
Sobre la inscripción de la vinculación «ob rem» en el Registro de la
Propiedad. La DGRN ha considerado que, como afecta al derecho de propiedad, es
inscribible en el Registro de la Propiedad, con todos los efectos que implica
la publicidad registral.
En consecuencia y, a la vista del informe de la
DGRN, la DGT modifica el criterio mantenido hasta la fecha sobre la tributación
a efectos del ITP y AJD de la vinculación de fincas, considerando que la
escritura de vinculación «ob rem» de dos o más fincas está sujeta a tributación
a la modalidad AJD (cuota variable) del ITP y AJD , al ser inscribible
en el Registro de la Propiedad, siempre que concurran el resto de los
requisitos exigidos en la LITP art.31. -tratarse de primeras copias de escrituras
y actas notariales, cuyo objeto sea cantidad u objeto valuable y que no se
encuentre sujeto a tributación por ISD ni por las modalidades TPO ni OS del
impuesto-. DGT 9-4-15
